Alquiler de vivienda, aspectos a considerar

El alquiler de casas o apartamentos en Costa Rica en la zona central pueden rondar entre los $400 y $1000. En barrios exclusivos como Escazú o Santa Ana pueden llegar hasta los $5000. Tómese el tiempo de buscar los barrios o cantones (en Costa Rica se suele decir Barrio en vez de Urbanización) más económicos, ya que viviendas de características similares pueden tener diferencias mayores a los $500 dependiendo de la zona.

Las mejores zonas para conseguir alquileres, se encuentran dentro del Gran Área Metropolitana, que es la parte central del país y donde confluyen cuatro capitales de provincias: Alajuela, Heredia, San José y Cartago. Cada ciudad tiene sus particularidades en cuanto a clima, facilidad para conseguir trabajo o invertir y estilo de vida.

Existen pocas restricciones para los extranjeros en el área de alquileres; la Ley garantiza los mismos derechos para los extranjeros como para los ciudadanos. Así que vamos a repasar los puntos más importantes que debe conocer al momento de arrendar una vivienda.

El Contrato de Arrendamiento

Aunque no es exigido por ley, es aconsejable contar con un contrato escrito que refleje los términos y condiciones aplicables al contrato. Los contratos verbales tienen igual validez y se rigen exclusivamente por la ley – Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato) – correspondiente.

En muchos casos, lo estipulado por la normativa no puede ser renunciado (artículo 3), y aun si las partes negocian algo distinto en el contrato, un acuerdo en este sentido puede no ser siempre válido.

En caso de contratos escritos, las partes no dejan a la interpretación el establecimiento de aspectos tan importantes como terminación, depósito de garantía, pago de servicios públicos, mejoras, reparaciones, inspecciones y notificaciones, entre otros; a las presunciones de ley o a los tribunales. Si no se suscribió un contrato escrito, cualquier medio de prueba -mientras sea aceptable y claro (por ejemplo, recibos de pago de alquiler) es suficiente para crear derechos básicos a favor del arrendatario.

El contrato debe contener:

• Identificación de la Propiedad: Por ley toda propiedad sujeta a arrendamiento debe ser identificada con su número de folio real, asignado por el Registro Público.
• Uso de las Instalaciones: En el caso de vivienda, es una práctica generalizada que no se puedan realizar actividades comerciales.
• El monto del Alquiler: El monto del alquiler puede ser expresado en moneda local o extranjera (US$)
• Plazo: Por ley los contratos de arrendamiento no pueden tener plazos menores a tres años.
• Depósito de Garantía: Es muy común que el arrendante solicite un depósito de garantía para responder por daños a la propiedad, recibos de servicios públicos sin pagar y, en algunos casos, alquileres pendientes.
• Condición de las Instalaciones: Los contratos de arrendamiento en Costa Rica usualmente describen la condición en la cual las instalaciones son recibidas por parte del arrendatario.
• Inspecciones: Las inspecciones por parte del propietario son normales.
• Cesión y Sub-arrendamiento: Es usual tener una prohibición de ceder el contrato de arrendamiento o de subarrendar las instalaciones.
• Notificaciones: El inquilino la mayoría de las veces recibe las notificaciones en la propiedad arrendada, y es aconsejable que la dirección del propietario sea específica, de manera que las comunicaciones relevantes para la relación de arrendamiento efectivamente se realicen.

Hay muchos otros temas y disposiciones que deben considerarse al negociar contratos de arrendamiento en Costa Rica. Es importante que el arrendatario sepa sus derechos legales y especialmente cuáles disposiciones pueden ser negociadas y hasta qué extensión.

Aspectos generales sobre los alquileres

Sobre los plazos del contrato de arrendamiento. Por ley los contratos de arrendamiento no pueden tener plazos menores a tres años. Esta disposición funciona en favor del inquilino ya que si bien no es posible establecer una terminación más temprana por parte del arrendante, es completamente aceptable tener una cláusula en tal sentido a favor del arrendatario quien, dependiendo de lo acordado, podría solicitar una terminación anticipada mediante una notificación previa y/o una multa y/o la pérdida del depósito de garantía.

El inquilino puede dar por terminado en cualquier momento dando un aviso de tres meses de anticipación. En este punto es importante mencionar que muchos inquilinos tienen la falsa creencia de que por ley se trata de un mes, sin embargo, según la ley el aviso puede ser de hasta tres meses de anticipación. En caso de que el inquilino no de el aviso con la anticipación de tres meses, el propietario podría proceder a realizar el cobro de la renta de dichos meses.

Sobre los aumentos al alquiler, se imponen dos restricciones de acuerdo a la moneda en la que se pacta el contrato, ya que si el arrendamiento de vivienda se estipula en moneda extranjera, mantendrá su precio por todo el plazo del contrato sin derecho a reajustes, mientras que, aquellos arrendamientos pactados en colones, los aumentos pueden aplicarse anualmente, tomando como referencia la tasa inflación acumulada de los 12 meses anteriores a la fecha de aplicación de dicho aumento.

Si la tasa de inflación es menor o igual al 10%, el arrendador puede aumentar la renta en un porcentaje menor o igual, calculada con el índice de precios al Consumidor del Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC). Pero si esa inflación acumulada es mayor al 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Urbanos (MIVAH), establecerá el porcentaje adicional de aumento siempre que no sea inferior a dicho 10% ni mayor a la tasa anual de inflación. Para referencias, aquellos contratos que vencían en Agosto del 2018, el aumento aplicable fue de un 2.24%.

Respecto al monto a pagar por concepto de depósito de garantía, la ley establece que el inquilino de una vivienda de interés social no puede ser obligado a rendir garantía por una suma mayor a una mensualidad de renta, y cualquier obligación en contrario es nula. En los arrendamientos de viviendas que no sean de carácter social y de locales comerciales, las partes contratantes quedan en libertad de acordar el monto del depósito de garantía, ya que no hay una norma que lo impida, y en este sentido, lo usual es pagar el equivalente a un mes de renta por este concepto.

Por ello, es esencial que las partes regulen en el contrato de arrendamiento, cuál será la finalidad de este depósito de garantía, que indiquen cómo va a ser utilizado en caso de que sea necesario, o si tendrá que ser ajustado con cada aumento de renta, y a la vez cómo operará su devolución al arrendatario en caso de que no sea necesario utilizarlo.

Como buena práctica normalmente se indica en el contrato que el depósito no responde por el pago de la renta, para evitar que los inquilinos se vean tentados a dejar de pagar el último mes de renta al terminar el contrato, lo que dejaría al propietario sin depósito de garantía con que cubrir posibles daños y/o el pago de servicios públicos dejados de pagar por el inquilino

En el caso de reparaciones, cuando una persona entrega a otra un bien inmueble en arrendamiento, debe garantizarle el uso y goce de ese inmueble, por lo que, el mismo debe encontrarse en buen estado.

Es normal que con el uso y el paso del tiempo el inmueble se desmejore, y sea necesario efectuar reparaciones para darle mantenimiento. En este sentido, la Ley señala que el arrendante está obligado a llevar a cabo todas aquellas reparaciones que sean necesarias -entendidas como aquellas indispensables- para conservar el bien en buen estado, sin derecho a aumentar la renta por ello, salvo que los daños hayan sido provocados por el arrendatario.

¿Cuántos días hay para pagar la renta?

Por ley el inquilino tiene siete días naturales para hacer el pago de la renta contados a partir de la fecha de pago indicada en el contrato, es decir cuenta con ocho días para pagar la renta.

¿Qué pasa si el inquilino no paga la renta?

Una vez transcurridos los ocho días indicados anteriormente, el propietario puede de forma inmediata entablar el proceso de desahucio respectivo. Aún y cuando el inquilino pagué después del plazo indicado, el propietario mantiene en derecho al desahucio, excepto para los casos de vivienda de interés social en los cuáles el pago tardío enerva el proceso judicial, es decir el desahucio pese al pago tardío no procede.

¿Qué garantías se pueden pedir el propietario al Inquilino?

La ley no lo establece, por lo que se pueden pedir tanto garantías personales como reales. 

¿Puede el Propietario dar por terminado el contrato en cualquier momento?

Si el inquilino se encuentra al día en sus obligaciones, el propietario no puede darlo por terminado en cualquier momento, si no que debe de respetar el plazo vigente. No obstante, lo anterior, el propietario puede notificar en cualquier momento al inquilino sobre la no renovación del contrato al terminar el plazo vigente.

¿Los alquileres de vivienda están gravados con el IVA?

Están gravados con el IVA sujetos al 13%, los alquileres de vivienda que superen mensualmente un 1,5 de un salario base.